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第四章 房地產交易[掌握] 1.房地產交易的基本類型 概念:房地產交易是一種特定的法律行為,指房地產的所有權,使用權及其他項權利的有償取 , . 得或轉讓,主要包括房地產轉讓,房地產抵押和房屋租賃. ①房地產轉讓是房地產權利人通過買賣,贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為. 六種形式:房地產買賣,交換,贈與,以房地產抵債,以房地產作價出資或者作為合作條件與他人 成立法人使得房地產權利發生轉移,因企業兼并或合并房地產權屬隨之轉移. 一.房地產買賣 ※是房地產轉讓*基本形式. 5 種類型:商品房預售 商品房銷售 二手房邁阿密 商品房預售合同轉讓 房屋在建工程轉讓 二.房地產交換 ※房地產產權的互換,但在目前特定階段,房地產交換還包括公房與公房 功放與私房交換. 三.房地產贈與 ※當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為.分生前贈與和遺贈兩種 ※生前贈與可有贈與人和受贈人簽署贈與書,受贈書,經公證機關公證后有效 ※遺贈由房地產權利人生前訂立遺囑,承諾將其自有的房地產在其死后全部或部分贈送給受 贈人,此遺贈書也須經公證機關公證后有效. ②房屋租賃 ※是通過房屋出租逐步實現房屋價值,從而使出租人得到收益回報的一種房地產交易形式. ※房屋出租和房地產買賣是房地產交易行為中*常見的兩種形式. ※房屋租賃主要有房屋出租和房屋轉租兩種方式. ③房地產抵押 ※債務人或者第三人以不轉移占有的方式向債權人提供土地使用權,房屋和房屋齊全作為債 權擔保的法律行為. ※按房地產的現狀分為:土地使用權抵押 健身工程抵押 預購商品房期權抵押 現房抵押 (1)土地使用權抵押 ※政府有償出讓方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用權設定抵押.在中國土 地所有權不能抵押,以行政劃撥方式取得的土地使用權不能單獨抵押. (2)建設工程抵押 (3)預購商品房期權抵押 ※商品房預購人就愛那個已付部分房款的預購商品房期權設定抵押. ※符合的條件 ①抵押所擔保的主債權僅次于購買該商品房的貸款 ②不得設定*高額抵押 ③符合國家關于商品房預售管理的規定. (4)現房抵押 2.房地產交易的基本流程 ①房地產買賣的基本流程 (1)商品房銷售 ※概念:房地產開發公司將其依法開發并已建成的商品房通過買賣轉移給他人的行為. ※流程:5 步 購房人:通過中介,媒體等渠道尋找中意樓盤→查詢該樓盤的基本情況→去案場看房 →與商品房開發商訂立商品房買賣合同,并網上備案→交易過戶登記 ( ) (2)商品房預售(書第 78 頁至 80 頁上半部分) ※房地產開發企業在取得預售許可證后將正在健身中的房屋與現出售給承購人,由承購人支 付定金或價款的行為 流程:8 步 ①開發商辦理預售許可證(10 個條件) :" ( ) ※上海市從 2001 年 10 月 1 日期已提高了商品房預售條件:" 2001 :"七層以下(含七層)的商品房項目 ; ( ) 應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂;八層以上(韓八層)的商品房項目應當完成基礎 ( )" 工程并施工至結構三分之二以上(不得少于七層)" ②預購人通過中介,媒體等渠道尋找中意樓盤. ③預購人查詢該樓盤的基本情況 ④預購人與開發商簽訂商品房預購合同(7 項) ⑤辦理商品房預售合同登記備案(4 種材料) ⑥商品房竣工后,開發商辦理初始登記,交付房屋 ※新建商品房初始登記手續辦完,領取房地產權證(大產證)后,進行房屋交付. ⑦與開發商簽訂房屋交接書. ⑧辦理交易過戶,登記領證手續. (3)商品房網上備案 ※為了解決手工交易產生的房源信息不公開,銷售行為不透明等問題而建立的. ※實行網上商品房交易備案的是上海市 18 個區縣范圍內新建商品房 ※網上備案的目標是:透明信息 規范交易 方便登記 社會監督 ※網上備案流程及所需資料(書第 80 頁至 81 頁上半部分) (4)二手房買賣的基本流程(9 步) ①尋找交易對象(自己尋找 "網上房地產"公共網絡 "手拉手"交易) ②實地看房 ③★產權調查 ④★交易談判 ⑤網上備案并簽署合同 ⑥買方支付定金和房款 ⑦登記過戶手續辦理 ⑧物業交割 ⑨費用結算 3.房屋租賃的基本流程 (1)房屋出租的流程(4 步) ①出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源.(6 條規定) 對出租人而言: ※其出租的房屋必須是其所有的房地產,一般以房地產管理部門頒發的房地產權證為憑. ※已抵押的房屋出租,應得到抵押權人的同意 ※共有房屋出租則應得到共有人的同意 ※售后公房,則必須經過購房時同住成年人的同意 對承租人而言: ※必須提供有效的身份證件,單位則須提供工商注冊登記證明. ※按照有關規定,向外來流動人員出租的房屋還應先去的由公安機構核發的《房屋租賃治安 許可證》 ②網上備案,簽訂房屋租賃合同 ※簽訂房屋租賃合同時,應逐條參照*文本簽訂.特別是應明確出租房屋的用途,不得擅自 改變.如是私有非居住房屋出租則按規定必須辦理公證. ③將合同及有關材料到租賃房屋所在區,縣房地產交易中心申請辦理房屋租賃合同登記備案. ④領取房屋租賃證,繳納有關稅費. (2)房屋轉租的流程 ①征得出租人同意 ②網上備案,簽訂房屋轉租合同 , ※轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 .轉租合同生效后,承租人必須同時 . 履行原租賃合同的權利和義務. , , , , . ※在轉租期間,原租賃合同發生變更,解除或終止的,轉租合同也隨之變更,接觸或終止. ③辦理轉租登記 ④領取經注記蓋章的原房屋租賃證明,并繳納有關稅費 4.商品房預(出)售合同 ※概念:房地產開發商預(出)售自己所開發的商品房時,預購房者簽訂的買賣合同. ※條款:12 項(書第 87 頁底部至 88 頁上半部分) ※房地產經紀人要提醒交易雙方在違約責任和爭議方面的條款上仔細斟酌,妥善填寫. 5.房屋買賣合同 ※一般指二手房買賣合同,主要條款(8 條,書第 88 頁中間) ※注意點: ①共有人權利.房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章. ②權益轉移.開發公司提供的住宅*書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人,買受人 享有"兩書"規定的權益. ③房屋質量.買賣的房屋應能保持正常使用功能. ④★承租人優先購買權.買賣已出租房屋的,出賣人應當在出售*個月通知承租人,承租人 在同等條件下有優先購買權.如承租人放棄優先購買權,買受人購房后應繼續履行租賃合 同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同.房屋租賃應收取的租金,房屋產權轉移前歸出賣 人所有,轉以后歸買受人所有. ⑤集體所有土地上房屋的買賣對象. ( ) ※集體所有土地上的居住房屋未經依據征收,只能出售給房屋所在地鄉(鎮)范圍內的集體經 . 濟組織或者個體經濟者. ⑥住房戶口遷移 . ⑦維修基金交割.辦理房屋維修基金戶名的變更手續. ⑧物業管理費,公用事業費具結. 6.房屋租賃合同 , , ※概念:出租人在一定期限內將房屋轉移給承租人占有,使用,收益的協議. ※條款: ①當事人姓名或者名稱及住所. ②房屋的坐落,面積,結構,附屬設施及設備狀況. ※承租人如確有必要對房屋進行裝修或更改原有設施的,應征得出租人的書面同意并按有關 物業管理規定予以實施,租賃合同還應明確租賃期滿后承租人在返還房屋時是否要恢復原狀. , . ③租賃用途.未經有關部門批準,承租人不得擅自更改租賃房屋規定的使用用途. ④房屋交付日期 ⑤租賃期限 ⑥租金及支付方式和期限. , , ※租金的支付可以按月,也可以按季,半年等支付,一般由雙方協商訂立,但在訂立該條款時,不 要遺漏租金交付的期限及違約逾期支付時如何處理. ( , .) ⑦房屋的使用要求和修繕責任.(一般由出租人承擔,但雙方另有約定的除外.) ⑧房屋返還時的狀態 ⑨違約責任 ⑩當事人約定的其他條款 ※在實際操作中,房屋租賃合同還應該根據使用的實際情況及當地的風俗習慣,特別約定租賃 期間有關水電煤,電話費,有線電視費等其他費用的支付.目前民間流行的預收押金和保證 金等做法也應在合同中一一明確規定. [熟悉] 1.房地產抵押的基本流程 一.土地使用權抵押流程(五個步驟,書第 85 頁上半部分) ※債務合同為主合同 ※以出讓或轉讓方式取得的土地使用權設定抵押應符合 5 個條件 ※以劃撥方式取得的土地使用權不得設定抵押. 二.建設工程抵押流程(五個步驟,書第 85 頁下半部分至 86 頁上半部分) ※投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 25% 25%以上 三.預購商品房期權抵押流程(六個步驟,書第 86-87 頁) ※抵押權人保管房地產登記證明,房地產權利人領取已經注記的商品房預售合同 四.現房抵押流程(五個步驟,書第 87 頁) , . ※抵押權人保管房地產登記證明,抵押人保管已經注記的房地產權證. , ※債務履行完畢,抵押雙方持房地產登記申請書,房地產登記證明及已經注記的房地產權證 等資料到房地產登記機構辦理抵押注銷登記. 2.房地產抵押合同 注意要點: , , , ※抵押合同的訂立應著重把握抵押物的部位,面積及抵押物價值,擔保債務的數額,以及抵押 權人有權處分抵押物的前提條件而后處分方式. ※如以已出租的房地產設定抵押的,應將已出租情況明示抵押權人.原租賃合同繼續有效,如 果有營業期限的,企業以其所有的房地產設定抵押,其抵押期限不得超過企業的營業期限, 而抵押房地產有土地使用年限的,抵押期限不得超過土地使用年限. ※當已設立抵押權的房地產再次抵押時,應將*次抵押的情況告知第二抵押權人,處分抵押 物時,應以登記順序為優先受償的順序. , ※房地產抵押合同簽訂后,應當向房地產登記機構辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生 , 效,而不是自抵押合同簽訂之日起生效. ※抵押合同發生變更的,應當依法變更抵押登記.低壓變更合同自變更抵押登記之日起生效.> 登記>合同
